Назад к списку

Вопросы о недвижимости в Германии 

Зачастую, многие инвесторы не знают основных нюансов, при покупку недвижимости в Германии. Мы предлагаем самые частые вопросы - и ответы на них!


Что такое экономический переход собственности? 

 Экономический переход собственности обозначает в нотариальном договоре дату, с момента наступления которой все связанные с предметом договора права и обязанности переходят на Покупателя: доходы, издержки, риски, ответственность по обеспечению безопасности объекта, а также все права и обязанности по договорам, заключенным Продавцом с третьими лицами (например, по договору аренды). Дата экономического перехода собственности точно определена в договоре купли-продажи и чаще всего является датой оплаты стоимости объекта Продавцу (если не определено иное). Регистрация нового собственника в Поземельной книге происходит позднее. Таким образом, собственник может получать аренду на свой счет еще до того, как выписка из Поземельной книги выдана на руки. Если иное не определено в договоре купли-продажи, то для всех договоров купли-продажи действуют п.446 и 651 ГК ФРГ. 

Кто будет управлять моей недвижимостью в Германии? 

 При желании, можно заключить договор на управление с компанией IV - Internationale Verwaltungen GmbH. Территориально компании расположены в одном офисе. Наши специалисты возьмут на себя все вопросы, связанные с объектом и арендаторами. Для удобства коммуникации на работу в IV принят русскоговорящий сотрудник, с которым есть возможность связаться напрямую из Москвы. Стоимость услуг управления составляет от 20 евро/мес + 19 % НДС за одну квартиру.

Существуют ли визовые льготы для собственников недвижимости в Германии?

 Владельцы недвижимости на территории Германии при обращении в Посольство своей страны для получения визы предоставляют документы на собственность (договор купли-продажи, выписку из Поземельной книги), что дает право не показывать подтвержденную бронь отеля и туристическую путевку. Надо понимать, что каждая заявка рассматривается Посольством в индивидуальном порядке. Как правило, первая виза выдается на небольшой срок, в дальнейшем можно постепенно запрашивать визы на более длительные периоды. При частых поездках в Германию возможно получить годовую мультивизу с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодии/180 дней в году.

С объектами в каких немецких городах работает Ваша компания? 

 Наша компания работает с объектами, расположенными в земле Северный Рейн-Вестфалия (Западная Германия). Все объекты находятся в радиусе не более 100 км от столицы федеральной земли - Дюссельдорфа.

Какой налог на дарение недвижимости в Германии? 

 Ставка налога на дарение зависит от стоимости имущества и степени родства. Объекты на сумму до 350 тыс. евро можно дарить близким родственникам без налогов.

Как осуществляется покупка квартиры? 

 Алгоритм действий простой. Вы вносите предоплату от 2 000 евро (в зависимости от стоимости объекта), тем самым запуская процесс проверки квартиры нотариусом. Далее едете в Германию, где Вас встречают русскоговорящие специалисты компании, отвозят на объект, помогают открыть счет в немецком банке и сопровождают к нотариусу. Проверка квартиры нотариусом занимает 2-3 месяца. Если проверка прошла успешно, то Вы вносите всю сумму на Ваш счет в немецком банке.

Понесу ли я какие-либо дополнительные расходы при покупке недвижимости? 

 При приобретении недвижимости Вы дополнительно оплачиваете налог 5 %, услуги нотариуса (до 3 %) и стоимость внесения записей в Земельную книгу (до 2 %) - итого до 10 % от нотариальной стоимости.

Если нотариус обнаруживает в ходе проверки какие-то проблемы с объектом, возвращают ли мне предоплату? 

 Да, предоплата возвращается в размере 100 %, либо, по Вашему желанию, подбирается другой инвестиционно привлекательный объект.

Сколько времени занимает оформление объекта в собственность? 

 Оформление занимает в среднем 2-3 месяца, так как по немецкому законодательству нотариус должен тщательно проверить объект.

Какие документы я получаю на руки? 

 1) договор о внесении предоплаты 2) документы на счет в немецком банке 3) договор купли-продажи 4) документы на собственность 5) договор с управляющей компанией (по желанию).

Если у меня есть счет за рубежом или в российском банке, могу ли на него получать арендные платежи? 

 Для Вашего удобства открывается отдельный счет в немецком банке. С этого счета будут сделаны все выплаты за оформление и оплата самой недвижимости. На этот же счет будут поступать арендные платежи, с него будет производиться оплата коммунальных платежей. Обычно на этот счет делается доверенность на нашего специалиста, который будет контролировать приход арендной платы, производить через интернет-банк коммунальные выплаты и решать все вопросы, связанные с квартирой.

Я как-то застрахован в случае того, если они «съедут»? 

 Арендатор при заключении договора аренды вносит сумму в размере 3-х месячной арендной платы. Это является своеобразной «подушкой безопасности», то есть страхует собственника от того, что арендатор «внезапно» съедет. Так как наши объекты являются высоколиквидными, Вы можете быть уверены в том, что за 2-3 месяца найдем новых арендаторов.

Почему инвестиции в недвижимость надежнее, чем банковские вклады и ПИФы?

 Банковские вклады, паевые фонды и прочие альтернативные виды инвестирования служат источником доходов прежде всего «верхушке людей», руководящих процессом. А недавний финансовый кризис наглядно показал, насколько непрозрачны эти процессы. Банки «лопаются», ПИФы разоряются, и деньги вернуть очень сложно, а чаще всего невозможно в полной мере. Не стоит и забывать об инфляции, которая «съедает» проценты.Практика показывает, что цены на зарубежную недвижимость , в среднем, растут быстрее, чем уровень инфляции. Таким образом, инвестиции в коммерческую недвижимость позволяют сохранить деньги от обесценивания. Инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором.

Я не располагаю большой суммой, но хочу надежно вложить свои деньги. Что Вы можете предложить? 

 Инвестирование в недвижимость совершенно не означает необходимость вкладывания огромных средств. Мы предлагаем коммерческую недвижимость в крупных престижных городах Германии с суммами вложений от 20 000 до 100 тыс.евро с уровнем рентабельности вдвое выше среднеотраслевого. При этом Ваша недвижимость будет расти в цене (примерно 2-4% в год)!

Насколько безопасно инвестировать во время кризиса? 

 Покупка недвижимости в Европе сегодня - это не только безопасное, но и экономически выгодное решение. Рынок еще не до конца оправился после постигших его потрясений, цены доступны как никогда, а конкуренция незначительна, так как инвесторы с большой долей заемного капитала покинули рынок. Это значит, что можно приобрести самые выгодные объекты в прекрасном состоянии по низким ценам. Этот период не будет длиться вечно, так как из-за небольших объемов строительства нового жилья в последние годы и одновременно вывода из жилого фонда устаревших объектов произойдёт перелом на рынке, жилья станет не хватать на всех желающих, в связи с этим цены соответственно подскочат до высоких уровней.

Как правильно выбрать объект для инвестиций?

 Необходимо учесть ряд факторов и несколько аспектов обсудить лично. Наши специалисты помогут подобрать идеальный вариант, подходящий именно Вам. Наши тарифы просты и понятны, мы покажем Вам, на чем можно сэкономить.

Какой доход мне это принесет? 

 Инвестирование в недвижимость Германии выгодно отличается гарантированным и достаточно быстрым доходом. Большая часть наших жилых объектов уже сдана, а это значит, что доход Вы станете получать уже сразу после приобретения недвижимости. Наша компания также превосходит среднерыночные стандарты: если среднеотраслевой уровень рентабельности составляет 3-7%, то у нас - 8-15%!

С какими рисками я могу столкнуться? 

 Риски «прогореть» и потерять средства отсутствуют. В первую очередь сотрудники компании подберут для Вас только самые проверенные и гарантированные варианты, а во вторую - не стоит забывать о немецкой осторожности и педантичности, особенно в юридическо - правовой сфере. Кроме того, в Германии есть возможность застраховать недвижимость от форс- мажорных обстоятельств.

Чем недвижимость Германии лучше, чем в других странах? 

 При выборе коммерческого и жилого жилья с каждым годом все больше и больше соотечественников выбирают именно Германию. Почему? Германия - это стабильная экономика, прекрасная инфраструктура, отличная экология, высокий уровень безопасности, значительный ежегодный приток туристов и студентов. Недвижимость в Германии - это гарантированный доход в быстрые сроки, при этом собственник полностью защищен юридически, так как вся ответственность по немецкому законодательству лежит на арендаторе. Кроме того в Германии, в отличие от других стран, цены на недвижимость только растут.

Каковы тенденции на рынке недвижимости Германии? 

 Основной тенденцией рынка является стабильный рост цен в Германии. В условиях шаткой экономической ситуации в мире многие инвесторы предпочитают вкладывать свои средства в недвижимость стабильной Германии, которая по-прежнему популярна и пользуется спросом. На сегодняшний день Германия является локомотивом развития всей Европы и будет оставаться им еще долгие годы.


Каковы особенности и перспективы Северной Рейн-Вестфалии? 

Сегодня Северный Рейн-Вестфаля- самый популярный среди инвесторов развивающийся регион в Германии с огромными перспективами. 27,7 % всех иностранных инвестиций приходится именно на эту федеральную землю. Северный Рейн-Вестфалия располагает коммерческой недвижимостью самого высокого качества в непосредственной близости от экономических центров по сравнительно низким ценам. Именно Северный Р-В является самой безопасной федеральной землей во всей Германии.